Une acquisition qui tourne rapidement au cauchemar
Monsieur et Madame X souhaitaient devenir propriétaires.
En décembre 2020, ils acquièrent une maison d’habitation située à Saint-Jean, en Haute-Garonne, pour un prix de 580 000 €.
La maison dispose notamment d’un sous-sol, d’une terrasse et d’une piscine.
Mais quelques mois seulement après la vente, les nouveaux propriétaires découvrent des infiltrations d’eau importantes dans le sous-sol et au niveau du mur de la terrasse.
Lors d’un épisode orageux, la situation devient particulièrement inquiétante : de l’eau jaillit même à proximité du tableau électrique et vient inonder le garage.
Pour les acquéreurs, la question est simple :
Comment une maison achetée 580 000 € peut-elle présenter de tels désordres quelques mois seulement après la vente ?
C’est dans ce contexte que les acquéreurs se rapprochent du Cabinet Fernandez.
Notre première démarche consiste à ne pas nous contenter des seules constatations visuelles.
Lorsqu’un désordre immobilier apparaît, il est essentiel d’en déterminer l’origine, la gravité, la date d’apparition et surtout le responsable, avant d’engager une procédure au fond.
Nous faisons donc procéder à un constat de commissaire de justice, qui confirme les infiltrations et les écoulements d’eau dans le sous-sol. Mais un constat ne suffit pas à établir techniquement l’origine des désordres.
Il faut une expertise.
Le Cabinet engage une procédure en référé pour
obtenir une expertise judiciaire
Nous saisissons alors le juge des référés du Tribunal judiciaire de Toulouse afin qu’une expertise judiciaire soit ordonnée.
L’objectif est précis :
déterminer l’origine des infiltrations, identifier les malfaçons éventuelles, déterminer les responsabilités et chiffrer le coût des travaux nécessaires.
Par ordonnance du 30 septembre 2021, le Tribunal désigne ainsi un expert judiciaire.
Celui-ci dépose son rapport le 18 juillet 2022.
Cette expertise va devenir la pièce centrale du dossier.
Les constatations de l’expert sont particulièrement importantes.
Les infiltrations proviennent de malfaçons affectant le système d’étanchéité du mur situé
contre terre.
Sont notamment relevés :
L’expert constate que le sous-sol présente un niveau d’humidité incompatible avec un usage domestique normal.
Le coût des travaux réparatoires est évalué à 13 200 € HT, soit 14 520 € TTC.
L’expertise permet également de mettre en lumière un élément juridique essentiel.Les vendeurs avaient eux-mêmes fait réaliser, sous leur direction, les travaux d’étanchéité,
de drainage et de remblaiement.
Or, aucun élément permettant de démontrer une véritable prise en charge par une entreprise assurée n’est produit.
L’expert relève notamment que l’artisan ayant réalisé une partie des travaux n’exerçait plus et ne disposait pas d’assurance pour ce type d’intervention.
Pour le Cabinet Fernandez, cet élément est déterminant.
Il permet d’envisager une action non pas simplement contre les vendeurs en leur qualité d’anciens propriétaires, mais sur le fondement de leur responsabilité de vendeurs-constructeurs.
La stratégie du Cabinet : faire reconnaître la garantie
décennale
C’est donc sur le terrain de la garantie décennale que nous décidons de poursuivre la procédure.
L’enjeu est important.
Si les vendeurs peuvent être qualifiés de constructeurs au sens de l’article 1792-1 du Code civil, ils peuvent être tenus responsables des désordres relevant de la garantie décennale.
Il considère qu’une réception tacite des travaux est intervenue le 24 mars 2014,
notamment au regard d’une facture faisant état de travaux d’étanchéité et de protection
drainante. Le Tribunal considère également que, même si le sous-sol n’est pas une pièce d’habitation,
les infiltrations et l’humidité constatées le rendent impropre à sa destination.
La gravité nécessaire à l’application de la garantie décennale est donc caractérisée.
Le dossier ne s’arrête toutefois pas aux infiltrations
Au cours de l’expertise, une seconde anomalie apparaît.
La piscine mesure 6 mètres sur 4, alors que le permis de construire prévoyait une piscine
de 8 mètres sur 4.
Le Cabinet intègre également cette difficulté dans la procédure et sollicite une indemnisation
au titre des conséquences de cette non-conformité.
Sur ce point, toutefois, le Tribunal ne suit pas notre argumentation.Il considère que le sous-dimensionnement de la piscine ne compromet ni la solidité de
l’ouvrage ni son usage et que les éléments produits ne permettent pas d’établir
suffisamment une perte de valeur ou la nécessité d’une régularisation administrative.
La demande est donc rejetée.
Un dossier judiciaire ne se résume jamais à une victoire totale ou à un échec total : notre rôle est aussi de présenter au Tribunal l’ensemble des préjudices subis et de défendre chacun d’eux avec les fondements juridiques appropriés.
Le jugement : les vendeurs condamnés
Après plusieurs années de procédure, le Tribunal judiciaire de Toulouse rend son jugement
le 7 septembre 2026.
Le résultat est significatif.
Les vendeurs sont condamnés solidairement à verser aux acquéreurs :
14 520 € TTC au titre des travaux réparatoires
Cette somme doit en outre être actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01
entre le dépôt du rapport d’expertise et le jugement.
Le Tribunal accorde également :
200 € au titre du préjudice de jouissance
correspondant à la gêne occasionnée par les travaux de réparation.
Enfin, les vendeurs sont condamnés aux entiers dépens, comprenant notamment les frais
de la procédure de référé-expertise et les honoraires de l’expert judiciaire, ainsi qu’à 4 000 €
au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, incluant les frais de constat.
Ce dossier illustre l’importance d’une stratégie
juridique dès l’apparition des premiers désordres
Dans ce type de dossier, la difficulté n’est pas seulement de constater qu’une maison
présente des infiltrations.
Il faut pouvoir répondre à plusieurs questions :
D’où vient le désordre ?
Quelle est sa gravité ?
Qui en est responsable ?Quel régime juridique permet d’obtenir réparation ?
Comment chiffrer précisément le préjudice ?
Dans cette affaire, le Cabinet Fernandez a accompagné les acquéreurs à chacune de ces
étapes : du constat des premiers désordres à la mise en œuvre de l’expertise judiciaire, puis
dans la procédure au fond visant à faire reconnaître la responsabilité décennale des
vendeurs-constructeurs.
Au terme de la procédure, le Tribunal a retenu notre analyse concernant les infiltrations et a
condamné les vendeurs à indemniser les acquéreurs.
Vous venez d’acquérir un bien immobilier et découvrez des infiltrations, fissures,
malfaçons ou autres désordres ?
Ne laissez pas la situation s’aggraver sans réagir.
Une analyse juridique et technique rapide permet souvent de déterminer les premières
démarches à entreprendre et de préserver vos droits.
Le Cabinet Fernandez intervient en droit immobilier depuyis plus de 30 ans et accompagne les propriétaires
et acquéreurs confrontés à des désordres affectant leur bien. Prenez rendez-vous !