Le marché immobilier toulousain traverse actuellement une période de transition majeure, marquée par des évolutions contrastées qui redessinent le paysage immobilier de la Ville Rose. Avocat en droit immobilier et de la construction à Toulouse et dans sa région je suis informé quasiment en temps réel. Entre ajustements des prix et nouvelles dynamiques de quartier, faisons le point sur la situation en ce printemps 2025.
Un marché en phase de stabilisation
Après plusieurs années de turbulences, le marché immobilier toulousain montre des signes de stabilisation, bien que les prix restent élevés comparés aux autres métropoles d'Occitanie. Avec un prix moyen de 3.979 € le mètre carré pour les biens à la vente, Toulouse conserve sa position de ville la plus chère de la région, devant Montpellier (3.924 €/m2).
Les appartements connaissent une légère hausse avec un prix médian de 3.514 € le mètre carré en avril 2025, soit une augmentation de 0,75% par rapport au mois précédent. En revanche, le marché des maisons individuelles affiche un léger repli, avec un prix moyen de 3.989 € le mètre carré, en baisse de 0,55%.
Une nouvelle cartographie des prix par quartier
La crise immobilière a considérablement modifié la hiérarchie des quartiers toulousains. Le quartier Saint-Étienne reste le plus onéreux avec 5.170 €/m2, mais il a néanmoins subi une baisse de 6,6%. Les autres secteurs prestigieux du centre-ville ont également vu leurs prix s'éroder :
- Capitole : 4.650 €/m2 (-11,9%)
- Saint-Georges : 4.840 €/m2 (-6,8%)
- Les Carmes : 4.960 €/m2 (stable)
- Saint-Cyprien : 4.400 €/m2 (-5,2%)
- Les Chalets : 4.380 €/m2 (-10,5%)
Du côté des communes limitrophes, Tournefeuille se distingue avec un prix moyen de 4.037 €/m2 (+4%), suivie par Blagnac (3.587 €/m2), Ramonville-Saint-Agne et Muret (3.295 €/m2), puis Colomiers (3.105 €/m2).
Le marché locatif en évolution
Le secteur locatif présente également des tendances distinctes selon les types de biens. Les loyers des appartements poursuivent leur progression pour atteindre 15,30 € par mètre carré en avril 2025 (+1,32% par rapport à mars). Les maisons en location maintiennent quant à elles une stabilité remarquable à 13,20 €/m2.
Cette différence de dynamique reflète la demande soutenue pour les appartements, particulièrement prisés par les étudiants et les jeunes actifs attirés par le dynamisme économique toulousain.
Les enjeux de la performance énergétique
Un aspect particulièrement notable du marché concerne les biens ayant un DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) défavorable (classés F ou G). Ces logements représentent 3% du parc immobilier toulousain - un taux nettement inférieur à la moyenne nationale de 8%. Fait surprenant, ces biens affichent un prix moyen de 4.145 €/m2, supérieur à la moyenne du marché, probablement en raison de leur localisation privilégiée dans des quartiers historiques.
La répartition de ces biens énergivores se compose de :
- 62% de maisons
- 38% d'appartements
Des signes encourageants pour 2025
- Plusieurs indicateurs laissent entrevoir une amélioration du marché :
- Une augmentation de 10% des compromis signés en Haute-Garonne
- Une marge de négociation moyenne de 5,6% entre le prix affiché et le prix de vente final
- Un délai moyen de signature des compromis de 169 jours, en légère augmentation
(+25 jours par rapport à 2024)
- Une stabilisation des taux de crédit autour de 3,20%
Les facteurs influençant le marché
Plusieurs éléments continuent d'influencer le marché immobilier toulousain :
- Le dynamisme économique de la métropole
- L'attractivité continue de la ville pour les étudiants et les jeunes actifs
- Les projets d'infrastructures en cours (notamment le développement du réseau de
transport)
- L'évolution des normes énergétiques
- La stabilisation progressive des taux d'intérêt
Perspectives pour les acheteurs et vendeurs
Pour les acheteurs :
- Un contexte plus favorable à la négociation
- Des prix qui se stabilisent dans certains quartiers
- Une offre plus diversifiée
- Des conditions de crédit qui se stabilisent
Pour les vendeurs :
- Une nécessité d'ajuster les prix aux nouvelles réalités du marché
- L'importance croissante de la performance énergétique
- Des délais de vente allongés nécessitant une stratégie de commercialisation adaptée
Les conseils de maître Fernandez
Face à ces évolutions du marché, il est plus que jamais nécessaire de s'entourer de professionnels compétents pour sécuriser ses transactions immobilières. Les enjeux juridiques liés à la performance énergétique, aux nouvelles réglementations et aux spécificités locales requièrent une expertise pointue pour éviter tout litige ultérieur.
Pour approfondir votre projet immobilier et bénéficier d'un accompagnement juridique personnalisé, n'hésitez pas à prendre rendez-vous au cabinet :
Maître Pascal Fernandez
Avocat en droit immobilier et de la construction 13 rue Temponières
31000 Toulouse
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