Vous êtes propriétaire et vous envisagez de mettre votre bien en location ? Il faudra trouver le bail dédié à l'usage que vous voudrez que le locataire fasse de votre bien. Le champ des possibilités en terme de contrats à la disposition du bailleur est très large. Du bail nu au meublé de la location saisonnière au bail étudiant, du 3-6-9 au bail mobilité, chaque formule a ses avantages, ses inconvénients et ses particularités. En tant qu'avocat en droit de l'immobilier, je décrypte dans cet article les différents types de baux pour vous aider à y voir plus clair.
Qu'est ce qu'un bail ?
Le bail est un contrat par lequel le propriétaire d'un bien, autrement nommé le bailleur, confie l'usage de son bien à une autre personne, le locataire, contre un loyer. Le bailleur renonce donc à l'usage de son logement pour une durée généralement stipulée dans le contrat et le cède au locataire qui s'engage à l'occuper paisiblement en respectant les règles dictées par le dit-contrat.
Les différents types de baux :
Le bail nu
Il s'agit de la forme la plus simple et la plus courante de bail. Comme son nom l'indique, elle ne comporte ni mobilier ni équipement. Le bailleur ne loue que le logement en tant que tel. L'avantage de cette formule réside dans sa simplicité puisqu'il y a peu d'éléments à prendre en compte . L'inconvénient est qu'il ne peut être utilisé que pour certains types de biens, notamment les résidences secondaires.
Le bail meublé
Ce type de contrat est moins courant mais il est particulièrement adapté aux biens situés dans des zones touristiques ou à proximité de campus universitaires. Le bailleur loue son bien meublé et équipé du mobilier nécessaire au confort du locataire. L'avantage de cette formule réside dans son attractivité puisqu'il est plus facile de trouver des locataires. L'inconvénient est qu'il y a un plus grand turn over, les locataires ne restent que pour une courte durée. L'investissement de départ est plus important de la part du propriétaire puisqu'il doit fournir le mobilier et les équipements.
Le bail saisonnier
Cette formule est parfaite pour les locations de vacances. Elle permet au propriétaire de louer son bien pendant les périodes où il ne l'occupe pas lui-même, notamment pendant les vacances scolaires. L'avantage de ce type de location est qu'il génère des revenus supplémentaires. L'inconvénient est que le propriétaire doit veiller à respecter les règles relatives aux locations saisonnières, notamment en matière de prix.
Le bail étudiant
Cette formule est particulièrement adaptée aux propriétaires qui habitent près des campus universitaires ou qui ont investi dans des petites surfaces. Elle leur permet de louer leur bien à des étudiants pendant l'année scolaire. L'avantage de cette option est qu'il s'agit d'une location garantie puisque chaque année des étudiants qui cherchent un logement. L'inconvénient est que les locataires sont souvent moins aisés et moins soigneux et n'ont donc pas toujours les moyens ni la volonté d'entretenir le bien comme il se doit.
Le bail 3-6-9
Le bail 3-6-9, également appelé bail classique, est la forme la plus courante de location d'un logement . Elle peut être utilisée pour tous les types de biens, qu'il s'agisse d'une maison, d'un appartement, d'un studio ou même d'une chambre dans une colocation. Cette formule prévoit une durée minimale de location de 3 ans, renouvelable une fois pour 6 ans puis 9 ans. L'avantage de ce bail est sa stabilité puisque le locataire ne peut pas partir avant la fin du
contrat. L'inconvénient est que le propriétaire ne peut pas récupérer son bien avant la fin du contrat, sauf s'il trouve un acheteur prêt à reprendre le contrat de location.
Le bail mobilité
Le bail mobilité est un nouveau type de contrat introduit par la loi Elan entrée en vigueur le 1er août 2018. Il est réservé aux locataires qui n'ont pas le statut de propriétaire -occupant et qui déménagent fréquemment pour des raisons professionnelles ou familiales. L'avantage de cette formule est sa flexibilité puisque le locataire peut partir à tout moment avec seulement un mois de préavis. L'inconvénient est qu'elle est moins avantageuse pour le propriétaire qui ne peut pas être sûr d'avoir un locataire pour une longue période.
Le bail social
Le bail social est un contrat réservé à certaines catégories de locataires, notamment les étudiants, les chômeurs, les parents isolés et les personnes à faibles revenus. L'avantage de cette formule est qu'elle permet aux locataires de bénéficier de loyers réduits. L'inconvénient est que le propriétaire doit respecter les conditions prévues par la loi pour pouvoir proposer ce type de contrat.
Le bail commercial
Le bail commercial est un contrat qui peut être utilisé pour tout type d'activité commerciale, que ce soit un magasin, un restaurant, un bureau ou un atelier. Le bailleur comme le locataire peuvent être une personne physique (un particulier) ou morale (une société, une association) commerçant ou artisan. Le bail commercial est généralement conclu pour une durée de 9 ans. Il permet d'affecter un local à une activité commerciale ou artisanale : bureau, lieu de vente, local, entrepôt... et n'est pas soumis à des règles particulières. Voir mon article comprendre les baux commerciaux.
Qui doit rédiger le bail ?
Un bail commercial doit être rédigé avec le plus grand soin, pour protéger au mieux les deux parties et anticiper les différents cas de résiliations du contrat. C’est pourquoi il est fortement conseiller de se faire accompagner par un professionnel.
Un bail type trouvé sur internet peut-il faire l'affaire ?
Je déconseille fortement de suivre un modèle gratuit téléchargé sur le web. Pourquoi ? Pour être certain d'avoir un contrat le plus bordé possible, et surtout, pour qu'il soit recevable devant une cours. Le bail commercial doit tenir compte des cas particuliers, contenir certaines informations précises et obligatoires, et protéger locataire et bailleur.
Qui paye les frais de rédaction de bail ?
Les frais de rédaction de bail sont supportés par les deux parties de façon totalement égalitaire : le bailleur propriétaire paye une moitié et le locataire (qu'il soit personne physique ou morale) s'affranchit de l'autre moitié.
Une question ? Un conseil ?
En tant qu'avocat en droit immobilier à Toulouse et dans sa région je me tiens à votre disposition pour vous aider dans la rédaction d'un bail et dans l'accompagnement global de vos projets immobiliers. Prenez rendez-vous !
