Vous venez d’acheter un appartement ou une maison et découvrez que la surface réelle est inférieure à celle mentionnée dans l’annonce immobilière ou dans les documents remis avant la vente ?

Cette situation est plus fréquente qu’on ne le pense et peut avoir des conséquences financières importantes. En effet, quelques mètres carrés manquants peuvent représenter plusieurs milliers, voire plusieurs dizaines de milliers d’euros selon la valeur du bien.

Quels sont vos droits ? Pouvez-vous obtenir une diminution du prix ou une indemnisation ? Voici ce qu’il faut savoir.

Une erreur de surface peut-elle justifier une action ?

Oui.

Toutefois, la réponse dépend de plusieurs éléments :

• la nature du bien vendu ;

• le document dans lequel figure la surface ;

• l’importance de l’écart constaté ;

• les circonstances de la vente.

Toutes les erreurs de métrage ne permettent pas automatiquement d’obtenir une indemnisation.

La loi Carrez : une protection importante pour les acquéreurs

Dans les copropriétés, la superficie privative doit généralement être mentionnée dans l’acte de vente.

Cette superficie est calculée selon les règles de la loi Carrez.

Lorsque la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l’acte authentique, l’acquéreur peut demander une réduction proportionnelle du prix de vente.

Cette action est particulièrement efficace lorsque l’écart de surface est significatif.

Que faire si l’erreur concerne une maison individuelle ?

La situation est différente pour les maisons individuelles.

La loi Carrez ne s’applique généralement pas aux maisons vendues isolément.

Pour autant, l’acquéreur n’est pas dépourvu de recours.

Selon les circonstances, plusieurs fondements juridiques peuvent être invoqués :

• manquement à l’obligation d’information ;

• erreur sur les qualités essentielles du bien ;

• responsabilité du vendeur ;

• responsabilité de l’agent immobilier ;

• dol en cas de dissimulation volontaire.

Chaque dossier doit être analysé individuellement.

Les annonces immobilières engagent-elles leur auteur ?

Oui.

Les informations diffusées dans une annonce immobilière ne sont pas sans conséquence.

Lorsqu’une surface est présentée de manière inexacte et que cette information a joué un rôle déterminant dans la décision d’achat, la responsabilité de certains intervenants peut être recherchée.

Les tribunaux examinent notamment :

• les mentions figurant dans l’annonce ;

• les diagnostics réalisés ;

• les documents remis à l’acquéreur ;

• les échanges intervenus avant la vente.

Comment prouver l’erreur de surface ?

Avant toute démarche, il est indispensable de faire réaliser un mesurage fiable par un professionnel compétent.

Cette vérification permet :

• de confirmer l’existence de l’écart ;

• d’évaluer son importance ;

• de constituer un élément de preuve en cas de litige.

Dans certains dossiers, une expertise judiciaire peut également être nécessaire.

Quels recours peuvent être envisagés ?

Selon la situation, l’acquéreur peut obtenir :

Une diminution du prix de vente

Lorsque les conditions légales sont réunies, une réduction proportionnelle du prix peut être accordée.

Une indemnisation

L’acquéreur peut solliciter des dommages et intérêts afin de réparer son préjudice financier.

La mise en cause des professionnels intervenus

Agent immobilier, diagnostiqueur ou autres intervenants peuvent parfois voir leur responsabilité engagée lorsqu’ils ont contribué à la diffusion d’informations erronées.

Dans certains cas exceptionnels, l’annulation de la vente

Lorsque l’erreur est particulièrement importante et a déterminé le consentement de l’acquéreur, une remise en cause de la vente peut être envisagée.

Attention aux délais pour agir

Les actions relatives à la surface d’un bien immobilier sont soumises à des délais stricts.

Plus l’acquéreur attend, plus il risque de perdre certains recours.

Dès la découverte de l’anomalie, il est donc recommandé de consulter rapidement un professionnel du droit afin de préserver ses droits.

Les erreurs à éviter

Face à une différence de surface, de nombreux acquéreurs commettent des erreurs qui fragilisent leur dossier :

• se contenter d’une estimation approximative ;

• ne pas faire réaliser de mesurage contradictoire ;

• attendre plusieurs années avant d’agir ;

• engager des discussions sans disposer de preuves suffisantes.

Une analyse juridique précoce permet souvent d’éviter ces difficultés.

L’accompagnement du Cabinet Pascal Fernandez

Les litiges relatifs aux surfaces immobilières nécessitent une parfaite connaissance du droit immobilier, du droit de la vente et de la responsabilité des professionnels intervenant dans les transactions.

Avocat en droit immobilier et en droit de la construction depuis plus de 30 ans à Toulouse et dans toute sa région, j’accompagne régulièrement les acquéreurs et propriétaires confrontés à ce type de difficulté.

Chaque situation est étudiée avec précision afin d’identifier les recours les plus efficaces et de défendre au mieux les intérêts de mes clients.

Vous avez découvert que votre logement est plus petit que prévu ?

Une différence de quelques mètres carrés peut représenter une perte financière importante. 

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Une consultation permettra d’analyser votre dossier, d’évaluer les recours possibles et de déterminer les démarches les plus adaptées pour obtenir réparation de votre préjudice.