« J’ai acheté ma maison il y a quelques mois et je viens de découvrir des fissures. Est-ce grave ? Et surtout, est-ce que je peux me retourner contre le vendeur ? »
C’est une question que je rencontre régulièrement dans mon cabinet après plus de 30 ans de pratique du droit.
L’apparition de fissures après l’achat d’une maison est particulièrement inquiétante. Vous venez d’investir une somme importante, vous pensiez avoir acheté un bien en bon état et vous découvrez soudain une fissure sur une façade, un mur intérieur ou autour d’une ouverture.
La première réaction est souvent de penser immédiatement au vice caché.
Mais attention : toutes les fissures ne constituent pas un vice caché.
Certaines sont superficielles et sans conséquence.
D’autres peuvent révéler un problème beaucoup plus sérieux : mouvement du terrain, fondations insuffisantes, infiltrations, défaut de construction, retrait-gonflement des argiles ou désordre structurel.
La priorité est donc de ne pas tirer de conclusion trop rapidement et de faire établir l’origine exacte des fissures.
Car c’est cette origine qui permettra ensuite de déterminer si vous disposez d’un recours contre le vendeur, le constructeur, l’assureur ou un autre intervenant.
C’est un élément essentiel.
Vous venez d’acheter la maison et vous découvrez les fissures quelques semaines plus tard.
Cela ne prouve pas, à lui seul, que le problème existait avant la vente.
Mais cela constitue un élément qui doit être examiné.
Il faut essayer de déterminer :
quand les fissures sont apparues;
si elles étaient visibles lors des visites;
si elles étaient présentes sur des photographies anciennes;
si elles ont évolué depuis votre achat;
si elles se sont agrandies;
et si de nouvelles fissures sont apparues.
Photographiez-les immédiatement.
Prenez des photographies générales et rapprochées.
Lorsque cela est possible, notez les dates.
Vous pourrez ainsi suivre leur évolution.
Oui, mais la situation est différente.
C'est un point juridique important.
Pour invoquer certains mécanismes, notamment la garantie des vices cachés, il faut notamment que le défaut n'ait pas été apparent dans les conditions permettant de retenir la garantie.
Si la fissure était parfaitement visible lors de vos visites et que vous avez acheté la maison en connaissance de cause, il sera beaucoup plus difficile de soutenir que vous ignoriez le défaut.
Mais il faut aller plus loin.
Vous avez peut-être vu une petite fissure.
Vous ne saviez pas qu'elle révélait un problème de fondations.
Vous avez peut-être été rassuré par le vendeur, l'agence ou un professionnel.
La question peut alors devenir :
aviez-vous réellement connaissance du défaut dans toute sa gravité et de ses conséquences au moment de l'achat ?
C'est une question de fait qui nécessite une analyse précise.
Non.
C'est probablement l'erreur la plus fréquente.
Pour qu'un vice caché puisse être invoqué, plusieurs conditions doivent être réunies.
Le défaut doit notamment :
être caché au moment de la vente;
être suffisamment grave;
rendre le bien impropre à son usage normal ou diminuer tellement son usage que
l'acheteur ne l'aurait pas acquis, ou en aurait offert un prix moindre, s'il l'avait connu;
et exister au moment de la vente, même si ses manifestations apparaissent plus
tard.
Une fissure qui ne concerne que l'enduit extérieur n'a évidemment pas la même portée qu'une fissuration traversante révélant un mouvement des fondations.
Le mot « fissure » ne suffit donc pas à qualifier juridiquement le problème.
Dans ce type de dossier, je conseille généralement de ne pas commencer par envoyer une lettre accusant le vendeur de vous avoir trompé.
Il faut d'abord savoir ce qui se passe techniquement.
Une expertise peut notamment rechercher :
l'origine des fissures;
leur ancienneté;
leur évolution;
leur profondeur;
leur caractère structurel ou superficiel;
les conséquences sur la solidité du bâtiment;
les travaux nécessaires;
et leur coût.
C'est ensuite à partir de ces éléments qu'il devient possible de déterminer le recours juridique approprié.
C'est une hypothèse particulièrement importante.
Certaines maisons sont construites sur des terrains sensibles aux phénomènes de retrait-gonflement des argiles.
Lors des périodes de sécheresse, les mouvements du sol peuvent provoquer des fissurations importantes.
Les conséquences peuvent être sérieuses :
fissures en façade;
fissures en escalier;
déformation des ouvertures;
désordres sur les fondations;
infiltrations;
déformation des planchers.
Dans ce type de situation, il faut également rechercher si le phénomène était connu, s'il a fait l'objet d'une reconnaissance administrative et quelles assurances peuvent intervenir.
Il faut vérifier la situation de la commune et les éventuels arrêtés de reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle.
Cela peut avoir une importance particulière pour l'indemnisation des dommages relevant du régime des catastrophes naturelles.
Mais là encore, il ne faut pas conclure trop vite.
La présence d'un arrêté ne signifie pas que toutes les fissures de toutes les maisons sont automatiquement indemnisées.
Il faut établir le lien entre le phénomène reconnu et les dommages constatés sur votre maison.
C'est une question déterminante dans de nombreux dossiers.
Si vous découvrez que le vendeur avait connaissance du problème avant la vente, votre situation peut être très différente.
Par exemple, vous découvrez :
d'anciennes factures de réparation;
des rapports d'expertise;
des courriers adressés à une assurance;
des échanges avec un voisin concernant les fissures;
des devis de reprise des fondations;
ou des photographies montrant que le problème existait avant la vente.
Ces documents peuvent être extrêmement importants.
Je conseille donc de ne pas vous limiter à ce que le vendeur vous a déclaré oralement.
Il faut rechercher les documents.
Oui.
Et il peut parfaitement être sincère.
Mais la question juridique ne dépend pas uniquement de ce qu'il affirme.
Il faut examiner les éléments objectifs du dossier.
Si le vendeur avait déjà fait réaliser des travaux importants pour traiter les fissures, s'il avait reçu un rapport technique ou s'il avait déclaré le sinistre à son assurance, il sera difficile de considérer qu'il ignorait nécessairement le problème.
La preuve peut être constituée par différents documents.
C'est pourquoi l'enquête documentaire est presque aussi importante que l'expertise technique.
Conservez l'intégralité du dossier de diagnostic technique remis lors de la vente.
Ne vous contentez pas de regarder le DPE.
Selon la situation du bien, différents diagnostics et documents peuvent avoir été établis.
Il faut également examiner les informations communiquées dans l'acte de vente et ses annexes.
Si un document signalait un risque particulier et que vous n'en avez pas mesuré la portée, il faut analyser précisément ce qui vous a été remis et ce qui vous a été expliqué.
Potentiellement, oui.
Un vendeur particulier peut être tenu de la garantie des vices cachés lorsque les conditions légales sont réunies.
Il existe toutefois une difficulté fréquente dans les ventes entre particuliers : les actes peuvent comporter une clause de non-garantie des vices cachés.
Cette clause ne signifie pas nécessairement que l'acheteur n'a plus aucun recours.
Il faut notamment examiner la situation du vendeur.
La mauvaise foi du vendeur, notamment s'il connaissait le vice, peut avoir des conséquences importantes.
Une clause insérée dans l'acte ne doit donc jamais être analysée isolément.
La situation peut être différente.
Lorsqu'un professionnel vend un bien dans le cadre de son activité, son régime de responsabilité doit être examiné avec une attention particulière.
Il faut notamment déterminer :
sa qualité exacte;
les informations dont il disposait;
les investigations réalisées;
les déclarations faites lors de la vente;
et les éventuelles garanties applicables.
Chaque dossier doit être analysé individuellement.
Dans certaines situations, oui.
La garantie des vices cachés permet notamment, lorsque ses conditions sont réunies, de demander soit la résolution de la vente, soit une réduction du prix.
Le choix dépend notamment de la gravité du vice et de la situation concrète.
Mais il ne faut pas partir du principe que toute fissure permet automatiquement d'annuler une vente.
Une fissure superficielle ne justifiera évidemment pas la même réponse qu'un problème structurel rendant la maison impropre à son usage ou nécessitant des travaux extrêmement importants.
Oui, selon le fondement juridique retenu et les circonstances.
Le préjudice peut notamment être lié :
au coût des travaux;
à la perte de valeur du bien;
aux frais d'expertise;
aux frais engagés pour remédier au problème;
et, selon les circonstances, à d'autres préjudices.
Il faut cependant pouvoir justifier précisément les sommes réclamées.
Une estimation approximative du coût des travaux ne suffit pas toujours.
C'est un point que je considère comme essentiel.
En matière de vices cachés, l'action doit être exercée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice, conformément à l'article 1648 du Code civil.
Il ne faut donc pas attendre plusieurs années en espérant que la situation se réglera d'elle-même.
Et surtout, il faut être prudent avec la notion de « découverte ».
La date à laquelle vous constatez une fissure et celle à laquelle vous découvrez véritablement son origine et sa gravité peuvent soulever des questions factuelles importantes.
Lorsqu'un problème sérieux apparaît, il est préférable de faire examiner rapidement votre situation.
Pas nécessairement.
Tout dépend de la gravité du désordre.
S'il existe un danger pour les occupants, évidemment, la sécurité doit passer avant toute considération juridique.
Mais lorsqu'il s'agit de travaux importants et que vous envisagez un recours, il faut réfléchir avant de faire disparaître les éléments permettant d'établir la cause du problème.
Je recommande généralement de :
1. photographier les fissures; 2. les mesurer lorsque cela est pertinent; 3. conserver les éléments permettant de suivre leur évolution; 4. faire établir un diagnostic technique; 5. et, si nécessaire, organiser une expertise contradictoire.
Il faut vérifier votre contrat et les circonstances du sinistre.
Selon l'origine des fissures, différentes assurances peuvent être concernées.
Il peut notamment être nécessaire d'examiner :
votre assurance habitation;
une assurance dommages-ouvrage lorsque le régime est applicable;
une assurance décennale;
le régime des catastrophes naturelles;
ou les assurances des différents intervenants.
Il ne faut surtout pas partir du principe que « mon assurance habitation paiera ».
La prise en charge dépend de l'origine du dommage et des garanties souscrites.
Dans ce cas, il faut immédiatement identifier les professionnels qui sont intervenus lors de la construction.
Si la maison a été construite récemment, les désordres peuvent éventuellement relever des garanties attachées aux travaux de construction, notamment lorsque les conditions de la garantie décennale sont réunies.
Il faut alors examiner :
la date de réception des travaux;
les procès-verbaux de réception;
les réserves éventuelles;
les assurances;
les entreprises intervenantes;
et la nature exacte des désordres.
La stratégie sera donc différente de celle applicable à une maison ancienne achetée entre particuliers.
Vous risquez de faire disparaître des éléments utiles à l'expertise.
Les photographies sont utiles, mais elles ne remplacent pas une analyse technique.
Avant de mettre juridiquement en cause quelqu'un, il faut savoir ce que vous êtes réellement en mesure de démontrer.
Anciens devis, travaux, sinistres et rapports peuvent être déterminants.
Ils doivent être examinés dans leur intégralité.
Une réparation définitive peut rendre l'expertise beaucoup plus difficile.
Les délais d'action et la conservation des preuves doivent être pris en compte rapidement.
Voici la démarche que je recommande.
1. Photographiez les fissures immédiatement.
Prenez des vues générales et détaillées et notez les dates.
2. Vérifiez si elles évoluent.
Une fissure qui s'agrandit ou s'accompagne de nouveaux désordres mérite une attention particulière.
3. Faites examiner la maison par un professionnel compétent.
Il faut déterminer l'origine du problème.
4. Récupérez tous les documents de la vente.
Acte authentique, compromis, diagnostics, échanges, annonces immobilières et éventuels documents techniques.
5. Recherchez les antécédents du bien.
Travaux, sinistres, expertises, déclarations d'assurance, réparations.
6. N'engagez pas de travaux lourds avant d'avoir réfléchi à la preuve.
Sauf urgence liée à la sécurité ou à la conservation du bâtiment.
7. Faites analyser juridiquement votre dossier.
Il faut déterminer si un recours peut être engagé contre le vendeur, le constructeur, une assurance ou un autre intervenant.
Après plus de 30 ans de pratique du droit, je constate que les dossiers de fissures sont souvent mal abordés au départ.
L'acheteur découvre une fissure, panique, fait reboucher, engage des travaux et contacte ensuite son avocat.
Or, dans un dossier immobilier, la preuve est essentielle.
Avant de chercher un responsable, il faut établir précisément :
quelle est l'origine de la fissure, depuis quand le phénomène existe, quelle est sa gravité et quelles conséquences il entraîne.
Ensuite seulement, il est possible de déterminer le fondement juridique adapté : vice caché, responsabilité du vendeur, garanties liées à la construction, assurance ou autre recours.
Si vous venez d'acheter une maison et que vous découvrez des fissures, ne minimisez pas le problème, mais ne concluez pas non plus trop vite qu'il s'agit d'un vice caché.
Faites constater, documentez, préservez les preuves et faites analyser votre situation avant d'engager des travaux importants.
Vous venez d'acheter une maison et vous découvrez des fissures ?
Vous constatez qu'elles s'aggravent ou apparaissent à plusieurs endroits ?
Vous suspectez un problème de fondations, de terrain ou de construction ?
Vous avez découvert que le vendeur connaissait peut-être le problème avant la vente ?
Je peux examiner l'acte de vente, les diagnostics, les documents techniques et les éléments dont vous disposez, afin de déterminer quels recours peuvent être envisagés et contre qui.
Dans ce type de dossier, il est souvent essentiel d'agir dans le bon ordre : préserver la preuve, faire établir l'origine du désordre, puis choisir le recours juridique adapté.