« Le constructeur reconnaît qu’il y a des problèmes dans ma maison, mais il refuse de faire les travaux. Il me dit que ce n’est pas grave, que cela ne relève pas de sa garantie ou qu’il faut simplement attendre. Que puis-je faire ? »
C’est une situation que je rencontre régulièrement au cabinet.
Après plus de 30 ans de pratique, je constate une chose : lorsqu’un constructeur refuse d’intervenir, le problème n’est pas seulement de savoir qui a raison. Il faut surtout déterminer rapidement quelle garantie peut être invoquée, quelles preuves conserver et quelle démarche engager pour obtenir effectivement les travaux.
Car une fissure, une infiltration, un défaut d’étanchéité ou une malfaçon peuvent relever de régimes juridiques très différents.
Et surtout, plus vous attendez, plus il peut devenir difficile de démontrer précisément l’origine et l’importance du désordre.
Non, pas s’il est effectivement responsable du désordre et si les conditions de la garantie applicable sont réunies.
Mais avant d'exiger une réparation, il faut identifier la garantie qui s'applique à votre situation.
Selon la date de réception des travaux, la nature du problème et sa gravité, plusieurs régimes peuvent être concernés :
la garantie de parfait achèvement;
la garantie de bon fonctionnement;
la garantie décennale;
la responsabilité contractuelle;
ou, dans certains cas, les obligations particulières résultant du contrat de
construction.
Il faut donc éviter le raisonnement :
« Il y a une malfaçon, le constructeur doit forcément tout refaire. »
Juridiquement, ce n'est pas aussi simple.
La date d'apparition du problème est essentielle.
Si les désordres ont été constatés au moment de la réception, ils doivent être mentionnés dans les réserves.
Si le problème apparaît dans l'année suivant la réception, la garantie de parfait achèvement peut notamment être concernée.
Cette garantie oblige le constructeur ou l'entrepreneur à réparer les désordres signalés lors de la réception ou ceux qui apparaissent dans l'année qui suit, sous réserve des conditions applicables.
C'est une période particulièrement importante.
Ne laissez donc pas un constructeur vous répondre simplement : « Ce n'est rien, on verra plus tard. »
Si le problème existe, il faut le signaler formellement.
Il faut commencer par formaliser votre demande.
Je conseille généralement d'adresser un courrier précis, rappelant :
la date de réception;
la nature des désordres;
leur localisation;
leur date d'apparition;
les précédentes démarches effectuées;
les photographies disponibles;
et la demande de réparation.
Le courrier doit permettre de démontrer que le constructeur a été clairement informé du problème.
Une simple conversation téléphonique est beaucoup plus difficile à établir plusieurs mois plus tard.
En matière de construction, la preuve des démarches effectuées est presque aussi importante que la preuve du désordre lui-même.
Pas nécessairement.
Tout dépend de la nature du problème.
Si une infiltration est réparée provisoirement mais réapparaît quelques semaines plus tard, la question de la qualité de la réparation se pose.
Il faut alors conserver :
les photographies avant intervention;
les photographies après intervention;
les rapports d'intervention;
les factures;
les échanges avec le constructeur;
les nouvelles constatations.
Si le problème persiste, ne vous contentez pas d'une succession de petites réparations sans diagnostic de la cause.
Un constructeur peut parfois traiter la conséquence visible sans résoudre l'origine du désordre.
Non.
C'est une erreur fréquente.
La présence d'une fissure ne signifie pas automatiquement que la garantie décennale est applicable.
Il faut notamment déterminer :
sa nature;
son évolution;
sa profondeur;
son emplacement;
son origine;
son impact sur le bâtiment;
et ses conséquences sur la solidité ou l'utilisation normale de la maison.
Une fissure purement esthétique ne sera pas analysée de la même manière qu'une fissure révélant un mouvement important du bâtiment.
Dans certains cas, une fissuration peut être liée au sol, à des fondations insuffisantes, à un problème de conception ou à une mauvaise exécution.
C'est donc l'analyse technique du désordre qui permet ensuite de déterminer le fondement juridique pertinent.
La garantie décennale concerne les dommages qui, dans les conditions prévues par la loi, compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.
Cela peut notamment concerner des désordres particulièrement graves affectant :
l'étanchéité;
la toiture;
les fondations;
certains éléments structurels;
ou des équipements lorsqu'ils rendent l'ouvrage impropre à son usage.
L'appréciation dépend toujours du désordre concret.
Une infiltration importante qui rend une pièce inhabitable peut, par exemple, poser une véritable question de responsabilité décennale.
À l'inverse, un défaut esthétique mineur ne relève pas nécessairement de cette garantie.
C'est extrêmement fréquent.
Le constructeur peut soutenir :
« C'est le sol. »
Ou :
« C'est un problème d'entretien. »
Ou :
« C'est le maçon. »
Ou encore :
« C'est l'entreprise de plomberie qui est responsable. »
Ne vous laissez pas entraîner dans une discussion technique interminable.
Votre problème est précisément que vous n'avez pas nécessairement les compétences techniques pour déterminer qui est responsable.
C'est le rôle de l'expertise.
Lorsque plusieurs intervenants sont susceptibles d'être concernés, il est particulièrement important de faire déterminer :
l'origine du désordre;
les travaux nécessaires;
le caractère urgent ou non des réparations;
les responsabilités techniques possibles;
le coût de remise en état.
La situation peut devenir plus complexe.
Sur un chantier, il peut y avoir :
un constructeur;
un maître d'œuvre;
un maçon;
un couvreur;
un plombier;
un électricien;
un façadier;
un étancheur.
Vous n'avez pas nécessairement à déterminer seul lequel est responsable.
Il faut reprendre les contrats et les assurances de chacun.
Je recommande notamment de rechercher les attestations d'assurance décennale correspondant à la période du chantier.
Ces documents peuvent devenir indispensables lorsque le désordre relève de la responsabilité décennale.
Cela mérite d'être précisé.
L'existence d'une assurance décennale ne signifie pas que vous devez abandonner toute démarche contre le constructeur.
L'assurance et la responsabilité de l'entreprise sont deux questions qui doivent être articulées correctement.
De même, si une assurance dommages-ouvrage existe, il faut vérifier si elle peut être mobilisée.
L'objectif est de mettre en œuvre le bon interlocuteur et la bonne procédure, plutôt que d'envoyer le même courrier à tout le monde sans stratégie.
La situation est malheureusement fréquente.
Les appels restent sans réponse.
Les mails ne sont plus traités.
Les rendez-vous sont reportés.
Puis le constructeur finit par ne plus répondre.
Dans ce cas, je conseille de passer rapidement à une démarche formelle.
Il faut notamment adresser une mise en demeure, suffisamment précise pour établir :
le désordre;
les obligations invoquées;
les travaux demandés;
le délai laissé pour intervenir.
Cette étape est importante avant d'envisager certaines démarches judiciaires.
Mais attention : une mise en demeure n'est pas simplement une lettre de colère.
Elle doit être juridiquement utile.
Lorsque le constructeur conteste la réalité ou la gravité des désordres, c'est souvent une étape essentielle.
Une expertise permet notamment de répondre à des questions très concrètes :
Qu'est-ce qui est réellement défectueux ?
Pourquoi ?
Depuis quand ?
Quelle est la gravité du problème ?
Quels travaux sont nécessaires ?
Quel est leur coût ?
Le problème relève-t-il d'une garantie ?
Qui pourrait en être responsable ?
Plus le montant des travaux est important, plus il est prudent de disposer d'un dossier technique sérieux.
Le constructeur peut vous proposer de faire intervenir son propre expert.
Cela peut être utile pour obtenir un premier avis.
Mais si le désaccord est important, il faut réfléchir à l'intérêt de disposer d'une analyse indépendante et contradictoire.
Dans un litige de construction, chaque partie a naturellement tendance à défendre sa propre analyse.
Une expertise indépendante permet de disposer d'un élément technique beaucoup plus exploitable dans une négociation ou une procédure.
Oui, et dans certains dossiers il ne faut pas attendre.
Lorsque les désordres sont importants et que les responsabilités sont contestées, une procédure de référé peut notamment permettre de solliciter la désignation d'un expert judiciaire.
L'intérêt est particulièrement important lorsque plusieurs entreprises, assureurs ou intervenants doivent être appelés aux opérations d'expertise.
L'expert judiciaire pourra alors examiner les désordres, rechercher leur origine et proposer les travaux nécessaires.
Cette étape permet ensuite de disposer d'une base technique beaucoup plus solide pour discuter de l'indemnisation ou des travaux.
Dans ce cas, il faut agir rapidement.
Une infiltration qui continue peut entraîner des dommages supplémentaires.
Une fissure évolutive peut nécessiter des investigations.
Un défaut d'étanchéité peut provoquer des dégradations secondaires.
Une mauvaise évacuation des eaux peut affecter progressivement le bâtiment.
Il faut donc distinguer :
la nécessité de préserver la preuve et la nécessité de prendre des mesures urgentes pour éviter l'aggravation du dommage.
Il ne faut évidemment pas laisser volontairement une maison se dégrader au seul motif qu'une expertise doit être organisée.
En cas d'urgence, certaines mesures conservatoires peuvent être nécessaires.
Mais elles doivent, autant que possible, être documentées avant intervention.
C'est une question délicate.
Si le constructeur refuse d'intervenir, la tentation est grande de faire immédiatement réaliser les travaux par une autre entreprise.
Mais si vous engagez des travaux importants sans avoir préalablement permis au constructeur de constater le désordre ou sans avoir organisé la preuve de son origine, il pourra ensuite contester votre dossier.
Il pourra notamment soutenir :
« Je ne peux plus vérifier ce qui était réellement défectueux. »
Cela ne signifie pas qu'il faut laisser une maison se dégrader.
Mais il faut articuler urgence, conservation des preuves et droit à réparation.
Avant des travaux importants, je conseille donc de faire examiner la situation.
C'est une situation particulière.
Lors de la réception, il faut signaler les désordres et les inscrire dans les réserves lorsqu'ils sont constatés.
Une réception sans réserve ne signifie pas que vous perdez nécessairement toute possibilité d'action pour les désordres qui n'étaient pas apparents.
Mais plus votre dossier est documenté dès la réception, plus il est facile de démontrer l'existence du problème.
Je conseille donc de ne jamais considérer la réception comme une simple formalité administrative.
C'est un moment juridiquement essentiel du chantier.
Si votre constructeur refuse de réparer, rassemblez immédiatement :
le contrat de construction;
les plans;
les avenants;
les procès-verbaux de réception;
les réserves;
les factures;
les appels de fonds;
les photographies du chantier;
les photographies des malfaçons;
les échanges avec le constructeur;
les courriers recommandés;
les rapports d'intervention;
les devis;
les attestations d'assurance;
les éventuels rapports d'expertise.
Ne supprimez aucun échange, même lorsque celui-ci vous paraît anodin.
Un SMS dans lequel le constructeur reconnaît qu'un problème existe peut parfois avoir beaucoup plus d'intérêt que vous ne l'imaginez.
Faites confirmer les demandes importantes par écrit.
« On revient la semaine prochaine » ne constitue pas une solution juridique.
Conservez les preuves avant toute intervention importante, sauf urgence.
Le constructeur pourrait contester les constatations devenues impossibles.
Parfait achèvement, bon fonctionnement et décennale ne répondent pas aux mêmes conditions.
Les attestations décennales peuvent être essentielles.
Une infiltration ou une fissure doit être traitée dès qu'elle est sérieusement identifiée.
Je vous conseille de procéder méthodiquement.
Prenez des photographies générales et rapprochées.
Contrat, réception, réserves, échanges, factures et assurances.
Cette information est essentielle pour déterminer les garanties susceptibles de s'appliquer.
Il faut rechercher l'origine du désordre avant de choisir la stratégie juridique.
Le constructeur doit être officiellement informé de votre demande.
Constructeur, entreprises intervenantes et éventuellement dommages-ouvrage.
Lorsque le désaccord est sérieux, l'expertise judiciaire peut permettre d'établir les responsabilités et le coût des réparations.
Non.
Le procès n'est pas nécessairement la première étape.
Dans certains dossiers, une mise en demeure bien construite, accompagnée d'un rapport technique sérieux, permet de faire évoluer la position du constructeur ou de son assureur.
Dans d'autres, le constructeur reste catégorique.
Dans ce cas, il faut parfois passer par une expertise judiciaire avant de pouvoir obtenir une solution satisfaisante.
L'essentiel est de ne pas engager une procédure sans avoir préparé techniquement le dossier.
Un bon dossier de construction repose rarement sur une simple affirmation :
« Mon constructeur a mal travaillé. »
Il repose sur des éléments beaucoup plus précis :
voici le désordre, voici son origine, voici sa gravité, voici les travaux nécessaires, voici le coût et voici pourquoi la responsabilité de tel intervenant est susceptible d'être engagée.
C'est cette démonstration qui permet ensuite de négocier ou de saisir efficacement le tribunal.
Si votre constructeur refuse de réparer une malfaçon, ne vous contentez pas de multiplier les appels et les relances.
Commencez par documenter précisément le désordre et par déterminer quelle garantie est susceptible de s'appliquer.
Ensuite, faites établir les éléments techniques permettant d'identifier l'origine du problème et adressez une mise en demeure précise.
Si le refus persiste, une expertise amiable ou judiciaire peut permettre de faire établir contradictoirement la réalité des désordres, leur origine et le coût des travaux.
Après plus de 30 ans de pratique, mon conseil est simple : en matière de construction, la rapidité est utile, mais la précipitation est dangereuse.
Il faut agir suffisamment tôt pour préserver vos droits, tout en évitant de détruire les preuves ou d'engager des travaux qui compliqueraient ensuite la démonstration de votre préjudice.
Votre constructeur refuse de réparer des fissures, des infiltrations, des problèmes d'étanchéité ou d'autres malfaçons ?
Vous avez envoyé plusieurs courriers sans obtenir de véritable solution ?
Le Cabinet Fernandez peut examiner votre contrat, le procès-verbal de réception, vos réserves, les photographies et les rapports techniques afin de déterminer quelle garantie peut être invoquée, contre qui agir et quelle démarche engager.
Dans les dossiers de construction, une intervention suffisamment précoce permet souvent de mieux préserver les preuves et d'éviter que les désordres ne s'aggravent.