« Nous sommes séparés depuis plusieurs mois. Je veux vendre la maison pour que chacun puisse récupérer sa part, mais mon ex refuse. Est-ce qu’il peut m’empêcher de vendre ? »
C’est une situation que l’on me soumet régulièrement au cabinet.
Après plus de 30 ans de pratique du droit, je constate que les difficultés liées à la maison constituent souvent l’un des points les plus délicats d’une séparation. Tant que le bien n’est pas vendu ou attribué à l’un des deux, le divorce ou la séparation ne règle pas nécessairement la question de la propriété.
La première chose à faire est donc de déterminer à qui appartient juridiquement la maison, dans quelles proportions et sous quel régime elle a été acquise.
Car selon que le bien est commun, indivis ou appartient en propre à l’un des époux, les solutions ne sont pas les mêmes.
La réponse est : cela dépend de votre situation juridique.
Si vous êtes tous les deux propriétaires de la maison, votre ex ne peut généralement pas vous obliger à rester indéfiniment propriétaire avec lui.
Le Code civil pose en effet un principe très important : nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision. Le partage peut être demandé, sauf notamment lorsqu’un maintien temporaire de l’indivision a été prévu ou décidé.
Mais cela ne signifie pas pour autant que vous pouvez décider seul de vendre la maison demain matin.
Lorsque le bien appartient aux deux ex-époux, la vente amiable suppose en principe que les deux propriétaires soient d'accord pour signer.
C’est précisément là que naît le blocage.
Votre ex peut donc empêcher la vente amiable immédiate, mais il ne dispose pas nécessairement du pouvoir de vous imposer de rester propriétaire avec lui pendant des années.
Il faut alors organiser la sortie de cette situation.
Avant toute démarche, je vérifie toujours l'acte d'acquisition.
Il faut notamment savoir :
si la maison a été achetée pendant le mariage;
si vous étiez mariés sous le régime légal de la communauté;
si vous étiez mariés sous le régime de la séparation de biens;
si la maison a été achetée avant le mariage;
si elle a été reçue par donation ou succession;
quelle est la répartition des droits de propriété;
qui rembourse actuellement le crédit immobilier.
Cette vérification est essentielle.
Une maison peut par exemple avoir été achetée par les deux époux mais avec des droits différents, notamment lorsque les époux sont mariés sous séparation de biens.
À l'inverse, lorsqu'un bien appartient à la communauté, sa liquidation doit être réalisée dans le cadre du règlement des conséquences patrimoniales du divorce.
Le Code civil prévoit que le partage de la communauté après divorce obéit aux règles applicables aux opérations de partage, notamment en matière de maintien dans l'indivision, de vente et de soulte.
Il ne faut donc jamais commencer par se demander comment contraindre son ex à vendre. Il faut d'abord déterminer exactement ce que chacun possède.
C'est une situation très fréquente.
Votre ex vous dit :
« Je ne veux pas vendre. Je veux garder la maison. »
Ce n'est pas nécessairement un problème.
Il est parfaitement possible d'envisager que l'un des deux conserve le bien et verse à l'autre une somme correspondant à ses droits.
C'est ce que l'on appelle couramment une soulte.
Mais attention : il ne suffit pas de prendre le prix d'achat de la maison et de le diviser par deux.
Il faut déterminer la valeur actuelle du bien, puis tenir compte notamment :
du capital restant dû sur le prêt;
des droits de chacun sur le bien;
des éventuelles créances entre époux;
des travaux financés par l'un des deux;
des sommes éventuellement apportées personnellement;
de la fiscalité et des frais liés à l'opération;
et, plus généralement, des comptes à établir dans le cadre de la liquidation du
régime matrimonial.
C'est un calcul qu'il faut faire avec précision.
Une maison vaut aujourd'hui 400 000 €.
Il reste 200 000 € de crédit immobilier à rembourser.
En première approche, la valeur nette est donc de 200 000 €.
Si chacun dispose de droits à hauteur de 50 %, la part correspondant à la valeur nette serait de 100 000 € pour chacun.
Mais ce montant peut être corrigé selon les comptes à établir entre les époux.
La soulte ne se calcule donc pas simplement en divisant le prix de vente potentiel par deux.
C'est un point que je rencontre régulièrement.
Un conjoint affirme :
« Je garde la maison et je te rachète ta part. »
Sur le papier, la solution paraît simple.
En pratique, il faut vérifier si cette personne peut réellement :
1. financer la soulte; 2. reprendre éventuellement le crédit; 3. obtenir l'accord de la banque; 4. supporter seule les mensualités futures.
Le divorce ne met pas automatiquement fin au prêt immobilier.
Lorsque les deux époux ont signé le crédit, ils restent en principe tous les deux engagés envers la banque tant que celle-ci n'a pas accepté la désolidarisation ou que le prêt n'a pas été intégralement remboursé.
C'est un point absolument essentiel.
Même si votre ex conserve la maison, vous pouvez rester engagé vis-à-vis de la banque tant que la situation du prêt n'est pas réglée.
Il faut donc traiter simultanément la propriété du bien et le financement.
C'est le véritable blocage.
Votre ex ne veut ni vendre, ni vous racheter vos droits.
Dans ce cas, il ne faut pas rester dans une situation de blocage indéfinie.
Si vous êtes propriétaires en indivision, le principe posé par l'article 815 du Code civil permet de demander le partage.
La démarche consiste d'abord à tenter de régler la situation amiablement.
Je recommande généralement de faire établir par le notaire un état précis de la situation :
valeur de la maison;
montant du crédit restant;
droits de chacun;
éventuelle soulte;
charges et travaux;
comptes entre les parties.
Une proposition concrète peut ensuite être adressée à l'autre époux :
soit il rachète votre part, soit le bien est mis en vente.
Si aucun accord n'est possible, une procédure judiciaire peut devenir nécessaire.
Oui, dans certaines situations, la voie judiciaire permet de sortir d'une indivision lorsque les propriétaires ne parviennent pas à se mettre d'accord.
Le droit français prévoit précisément qu'un indivisaire n'a pas vocation à rester prisonnier de l'indivision.
Il existe également des mécanismes permettant, dans certaines hypothèses, de vendre un bien indivis malgré l'opposition d'un indivisaire, notamment lorsque les conditions légales sont réunies.
Mais attention à une confusion fréquente :
cela ne signifie pas qu'un époux peut demander au juge de vendre automatiquement la maison dès que l'autre refuse.
Il faut analyser la situation patrimoniale, les droits de chacun, les éventuelles décisions déjà prises dans le cadre du divorce et les conditions précises de la demande.
C'est justement là que le conseil d'un avocat est utile.
Oui.
Il faut distinguer deux questions :
la propriété de la maison et l'occupation de la maison.
Votre ex peut occuper le logement alors même que vous en êtes également propriétaire.
Mais cette occupation peut avoir des conséquences financières.
Selon les circonstances, une indemnité d'occupation peut notamment être due lorsqu'un indivisaire bénéficie seul du bien indivis.
Il faut toutefois examiner précisément :
la date de séparation;
les décisions prises pendant la procédure de divorce;
les éventuelles mesures provisoires;
la participation de chacun au remboursement du crédit;
les charges payées;
les conditions dans lesquelles le logement a été occupé.
Je déconseille donc fortement de fixer vous-même une « indemnité » sans faire vérifier le dossier.
La logique est exactement la même.
Vous pouvez proposer à votre ex de lui racheter ses droits.
Mais là encore, il faut procéder méthodiquement.
Je conseille de faire déterminer la valeur réelle du bien, puis de faire établir par le notaire les comptes nécessaires.
Si vous devez financer la soulte avec un nouveau prêt, il faut également vérifier votre capacité d'emprunt.
L'objectif est d'éviter une situation dans laquelle vous obtenez la maison mais découvrez ensuite que le financement est impossible.
C'est l'un des points les plus importants du dossier.
Prenons un exemple.
Vous avez acheté votre maison 350 000 €.
Il reste 180 000 € de crédit.
Votre ex souhaite conserver le bien.
Il devra non seulement vous indemniser pour vos droits dans la propriété, mais également résoudre la question du prêt.
La banque doit donc être associée à l'opération.
Le partage de la maison et le crédit immobilier sont deux questions juridiquement distinctes.
Vous pouvez parfaitement transférer la propriété à votre ex sans que la banque vous libère automatiquement de votre engagement.
Il faut donc obtenir une solution bancaire sécurisée avant de considérer le dossier comme définitivement réglé.
Il ne faut surtout pas attendre nécessairement le jugement définitif de divorce pour réfléchir au devenir de la maison.
Dans une procédure de divorce, les questions patrimoniales doivent être anticipées.
Selon la procédure et votre situation, il peut être possible d'organiser la vente, le rachat de la part de l'un des époux ou les modalités provisoires d'occupation du logement.
Le divorce peut être contentieux lorsque les époux ne parviennent pas à s'entendre sur les conséquences de leur séparation. Le recours à un avocat est obligatoire pour chacun des époux dans une procédure de divorce.
Il est donc préférable de traiter la question de la maison dès le début de la procédure plutôt que de laisser le problème s'enliser.
Ce n'est pas le principe du droit de l'indivision.
Le divorce ne suffit pas à vous libérer de votre engagement bancaire.
La valeur du bien constitue un élément essentiel du calcul de vos droits.
Il faut tenir compte de l'ensemble des comptes entre les époux.
Le départ du logement ne signifie pas nécessairement que toutes vos obligations disparaissent.
Plus la situation dure, plus les comptes deviennent complexes : crédit, travaux, taxe foncière, charges, occupation du bien, dégradation éventuelle de sa valeur.
Pour un bien immobilier, les accords doivent être correctement formalisés, généralement avec l'intervention du notaire lorsque les opérations portent sur les droits immobiliers.
Voici, dans l'ordre, ce que je vous conseille.
1. Récupérez votre acte d'acquisition.
Il permet de déterminer la propriété exacte du bien.
2. Faites établir le montant du crédit restant.
Demandez à la banque un état précis du capital restant dû.
3. Faites estimer la maison.
Une estimation sérieuse est indispensable pour discuter d'une vente ou d'une soulte.
4. Faites établir les comptes entre les époux.
Il faut vérifier les apports, travaux, remboursements et éventuelles créances.
5. Proposez une solution écrite à votre ex.
Deux options sont généralement à mettre sur la table :
rachat de votre part;
vente du bien.
6. Faites intervenir le notaire.
Il pourra préparer les opérations nécessaires au règlement immobilier et matrimonial.
7. Si le blocage persiste, envisagez la voie judiciaire.
Le but n'est pas de « faire condamner » votre ex à tout prix.
Le but est de sortir juridiquement du blocage et de récupérer vos droits dans les meilleures conditions possibles.
C'est une erreur fréquente.
Lorsqu'un client me dit :
« La maison vaut 400 000 €, donc je dois récupérer 200 000 €. »
Je lui réponds immédiatement : pas nécessairement.
Il faut regarder le crédit restant, le régime matrimonial, les droits de propriété, les éventuelles créances entre époux, les travaux financés par l'un ou l'autre, l'occupation du bien et les autres éléments de liquidation.
Le chiffre réellement important n'est donc pas seulement la valeur de la maison.
C'est ce qui vous revient après liquidation de l'ensemble de la situation patrimoniale.
Si votre ex refuse de vendre la maison, ne restez pas dans un blocage informel.
La première étape consiste à déterminer précisément vos droits : propriété du bien, régime matrimonial, crédit restant, valeur actuelle de la maison et comptes entre les époux.
Ensuite seulement, il faut choisir la stratégie : vente, rachat de la part de l'autre époux, maintien temporaire dans les lieux ou procédure judiciaire.
Après plus de 30 ans de pratique, mon conseil est toujours le même : ne laissez pas une séparation personnelle devenir un problème patrimonial qui dure pendant des années.
Plus le dossier est traité tôt, plus il est possible de maîtriser les conséquences financières et de négocier une sortie propre.
Vous êtes séparé ou en cours de divorce et votre ex refuse de vendre la maison ?
Vous souhaitez savoir si vous pouvez demander la vente, obtenir le rachat de votre part ou engager une procédure pour sortir de l'indivision ?
Je peux examiner avec vous l'acte d'acquisition, votre régime matrimonial, le crédit immobilier et votre situation actuelle afin de déterminer quelles sont vos droits et la stratégie la plus adaptée à votre dossier.
Prenez rendez-vous avec le Cabinet Fernandez pour faire le point sur votre situation.