L'achat de biens immobiliers sur plan, ou vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), est une option séduisante pour de nombreux acquéreurs. C’est une solution qui peut s’avérer intéressante notamment quand on est dans un secteur avec peu de biens à la vente. Mais faire confiance à un plan pour un achat immobilier n’est pas toujours sans surprise. Cette démarche implique des spécificités juridiques et financières qu'il est conseillé de maîtriser. Fort de plus de 25 ans d'expérience en droit de l'immobilier et de la construction, j’ai rédigé cet article dans le but de vous aider à y voir plus clair avant de passer le cap, ou pas.
Qu'est-ce que l'achat sur plan ?
Acheter sur plan signifie acquérir un bien immobilier avant sa construction ou pendant celle-ci. Cette méthode d'achat est particulièrement courante pour les appartements en copropriété, mais elle s'applique également à certaines maisons individuelles. L'attrait principal de l'achat sur plan réside dans la possibilité d'obtenir un logement neuf, souvent personnalisable selon les goûts et besoins de l'acheteur. Un autre avantage : les frais de notaire. Pour un achat neuf, ils se situent seulement entre 2 et 3% de la valeur du bien. Sur le papier, l’achat sur plan est une très bonne option. Et elle l’est réellement, si on applique méticuleusement tous les points de vigilance. Comparons les avantages et les risques.
Les avantages de l'achat sur plan
La personnalisation : L'un des avantages les plus séduisants est la possibilité de personnaliser votre futur logement. Selon l'avancement du projet au moment de l'achat, vous pourriez choisir les revêtements de sol, les équipements de la cuisine, la couleur des murs, etc.
La performance énergétique : Les normes de construction actuelles imposent une haute performance énergétique, garantissant ainsi des économies sur les factures énergétiques et un meilleur respect de l'environnement.
Les garanties constructeur : La garantie décennale, la garantie biennale, et la garantie de parfait achèvement protègent l'acheteur contre les vices de construction et les défauts de conformité.
Le frais de notaire : Pour un achat sur plan, les frais de notaire se situent entre 2 et 3% contre 7 à 8% pour un achat dans l’ancien. Une ligne importante sur votre budget global considérablement revue à la baisse.
Les risques de l'achat sur plan
Retards de livraison : Les délais de construction peuvent être affectés par divers facteurs tels que les conditions météorologiques, les retards dans l'approvisionnement en matériaux, ou des problèmes administratifs. Ces retards peuvent perturber vos plans, notamment si vous devez coordonner votre aménagement avec la vente d'un autre bien.
Différences entre le projet et le résultat final : Il peut y avoir des divergences entre les plans initiaux et le logement achevé. Ces différences peuvent concerner des détails esthétiques ou des aspects plus significatifs de l'aménagement.
Problèmes financiers du constructeur : Si le promoteur ou le constructeur rencontre des difficultés financières, cela peut compromettre la finalisation du projet, voire entraîner la perte de vos versements.
Achat sur plan, qu’est ce que le contrat de réservation ?
Le contrat de réservation est une étape clé dans le processus d'achat sur plan. Il agit comme un accord préliminaire entre l'acheteur et le promoteur ou le constructeur. Ce document a pour but de réserver un bien immobilier spécifique avant son achèvement, octroyant à l'acheteur un droit exclusif sur ce bien pour une période donnée.
Il contient des informations essentielles telles que la description détaillée du logement (y compris sa taille, son emplacement, et ses caractéristiques), le prix de vente (qui peut être fixe ou révisable), ainsi que les délais estimés de construction et de livraison.
Il précise les conditions de rétraction du contrat, avec les modalités de pénalités ou de remboursements en cas d'annulation.
Lors de la signature de ce contrat, l'acheteur s'engage généralement à verser un dépôt de garantie, qui est conservé sur un compte séquestre jusqu'à la signature de l'acte de vente définitif ou la rétractation du contrat. Ce dépôt représente souvent un pourcentage du prix de vente.
La compréhension du contrat de réservation est cruciale, car il définit les termes de l'engagement initial de l'acheteur envers le projet. Il est recommandé d’être accompagné d’un avocat spécialisé en droit immobilier qui aura en charge de s'assurer que le contrat respecte vos droits et intérêts. Il sera en mesure de comprendre et de traduire si besoin, ses termes et implications.
Achat sur plan, qu’est ce que l’appel de fond et comment fonctionne-t’il ?
L'appel de fonds est une étape cruciale dans le processus d'achat sur plan. Il s’agit d’un paiement échelonné du prix de vente par l'acheteur au fur et à mesure de l'avancement de la construction. Ce système de paiement est structuré de manière à correspondre aux différentes étapes de construction du bien immobilier.
Généralement, un premier paiement est effectué à la signature du contrat de vente, suivi par d'autres paiements à des étapes clés, telles que l'achèvement des fondations, la mise hors
d'eau (quand le bâtiment est protégé des intempéries), la mise hors d'air (quand il est clos et couvert), et enfin, à la livraison du bien. Les pourcentages de ces paiements sont définis par la loi et doivent être strictement respectés.
Par exemple, il est courant que le paiement à la réservation ne dépasse pas 5% du prix total pour les biens immobiliers en VEFA. Cette structure de paiement vise à protéger l'acheteur, en s'assurant que les fonds sont versés en fonction de l'avancement réel des travaux, tout en permettant au promoteur de financer la construction.
Il est essentiel pour l'acheteur de bien comprendre le calendrier et les montants des appels de fonds, car ils représentent un engagement financier significatif et doivent être planifiés avec soin.
Livraison d'un achat sur plan, comment bien gérer cette étape ?
Etape 1 : Préparation à la livraison
La livraison est un moment clé dans l'achat sur plan, marquant le passage de la propriété du promoteur à l'acheteur. Avant cette étape, il est primordial de se préparer minutieusement.
● Commencez par revoir votre contrat de vente pour vous rappeler des spécifications exactes du bien et des conditions de livraison.
● Organisez une visite de pré-livraison, accompagné de votre conseil juridique si possible, pour identifier les éventuels problèmes.
● Prévoyez le financement final, notamment le solde à payer au promoteur.
● Confirmer les rendez-vous avec la banque et le notaire pour finaliser les aspects financiers et juridiques.
Pensez à souscrire une assurance habitation en amont de la livraison pour protéger votre nouveau bien dès sa réception.
Etape 2 : Réception et vérification du bien
Lors de la livraison, une inspection détaillée du bien est cruciale. Vérifiez que tout est conforme au contrat de vente, tant en termes de qualité que de spécifications. Examinez attentivement chaque élément, des finitions aux installations électriques et sanitaires, en passant par les équipements et les surfaces. Si des défauts ou des non-conformités sont constatés, notez-les précisément dans un procès-verbal de livraison et informez le promoteur immédiatement. Il est recommandé de se faire accompagner par un expert en bâtiment ou un architecte lors de cette visite pour une évaluation professionnelle. Après la livraison, vous disposez généralement d'un délai pour signaler des défauts qui n'auraient pas été détectés lors de la première inspection.
Enfin, assurez-vous de comprendre les garanties offertes (comme la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale, et la garantie décennale) et les démarches à suivre en cas de problème.
Pourquoi est-il judicieux de se faire accompagner par un avocat ?
L'accompagnement par un avocat spécialisé est essentiel lors d'un achat sur plan pour plusieurs raisons. Tout d'abord, la complexité des aspects juridiques et contractuels de la VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) nécessite une expertise approfondie.
Un avocat peut non seulement aider à décrypter le jargon légal et les clauses contractuelles, mais aussi s'assurer que vos intérêts soient protégés dans le contrat de réservation et le contrat de vente. Par exemple, il peut identifier des clauses abusives ou négocier des termes plus favorables. Un avocat peut conseiller sur les implications fiscales et financières de l'achat, y compris les questions liées aux appels de fonds, aux garanties constructeur, et à l'impact de tout retard de livraison.
Lors de la livraison, l'avocat peut également aider à gérer les éventuelles non-conformités ou défauts, en fournissant des conseils juridiques sur les recours possibles.
L'accompagnement par un avocat lors d'un achat sur plan offre une sécurité juridique et une tranquillité d'esprit, garantissant que chaque étape du processus est gérée avec une diligence et une expertise juridique appropriées.
Un projet ? Contactez le cabinet ! Fort de plus de 25 ans d’expérience dans le droit immobilier et le droit de la construction, le cabinet Pascal Fernandez vous conseille et vous accompagne dans vos démarches.
