« J’ai acheté une maison avec un DPE classé C. Quelques mois plus tard, un professionnel me dit que le logement serait plutôt en E ou en F. Est-ce que le vendeur m’a vendu une maison avec un mauvais DPE ? Et surtout, est-ce que je peux obtenir une indemnisation ? »
C’est une question que l’on me pose de plus en plus souvent au cabinet.
Après plus de 30 ans de pratique, je constate que le DPE est devenu un élément important dans les décisions d’achat immobilier. Une mauvaise note énergétique peut avoir des conséquences très concrètes : coût du chauffage, travaux à prévoir, valeur du bien, facilité de revente ou encore possibilité de louer le logement.
Mais attention à une erreur fréquente :
un DPE que vous estimez aujourd’hui mauvais ne signifie pas automatiquement que le vendeur vous a trompé.
Avant d'envisager un recours, il faut déterminer pourquoi le DPE est contesté, si le diagnostic était juridiquement valable au moment de la vente, quelle était la réalité énergétique du logement et surtout qui est susceptible d'être responsable de l'erreur.
Non.
Il faut distinguer deux situations.
Dans la première, le DPE était effectivement mauvais mais il correspondait à la situation réelle du logement.
Vous avez acheté une maison classée E et vous découvrez ensuite qu'elle consomme beaucoup d'énergie.
Cela ne signifie pas que le vendeur est responsable.
Vous aviez normalement connaissance du classement énergétique avant l'achat.
Dans la seconde situation, le DPE communiqué lors de la vente était erroné.
Par exemple, le diagnostic indique une maison classée C alors qu'une analyse technique sérieuse révèle qu'elle aurait dû être classée E ou F.
Là, la situation est différente.
Le DPE est un document réglementé et il doit être communiqué à l'acquéreur lors de la vente.
Il faut alors rechercher les conséquences juridiques de cette erreur.
Oui.
Lors de la vente d'un immeuble bâti, le vendeur doit fournir un dossier de diagnostic technique comprenant notamment le DPE et, dans les situations prévues par la loi, l'audit énergétique.
Le DPE doit également être disponible pour les candidats à l'acquisition et son classement doit apparaître dans les annonces immobilières selon les règles applicables.
Ce n'est donc pas un simple document commercial établi à titre informatif.
Mais il faut également savoir que toutes les informations contenues dans un DPE n'ont pas la même portée juridique.
C'est un point important lorsque l'on envisage un recours.
Oui.
Le diagnostiqueur engage sa responsabilité en cas de DPE erroné, sous réserve notamment de l'hypothèse dans laquelle l'erreur résulterait d'informations volontairement fausses communiquées par le vendeur.
C'est une piste qu'il faut systématiquement examiner lorsqu'un acquéreur découvre, après la vente, que le DPE semble manifestement sous-évaluer la consommation énergétique du logement.
Mais cela ne signifie pas que le vendeur est automatiquement innocent.
Il faut rechercher l'origine de l'erreur.
Le vendeur a-t-il transmis au diagnostiqueur des informations fausses ?
Le diagnostiqueur a-t-il effectué correctement sa mission ?
Des éléments importants du logement ont-ils été ignorés ?
Les caractéristiques du chauffage, de l'isolation ou de la production d'eau chaude ont-elles été correctement prises en compte ?
C'est souvent l'analyse du dossier technique qui permet de répondre à ces questions.
Oui, dans certaines circonstances.
Il faut notamment distinguer l'erreur technique du diagnostiqueur et la dissimulation éventuelle d'informations par le vendeur.
Prenons un exemple.
Le vendeur sait que la maison est équipée d'une isolation très insuffisante.
Il communique pourtant au diagnostiqueur des informations inexactes sur les travaux réalisés ou sur les équipements du logement.
Le DPE est alors établi sur la base de données fausses.
La situation du vendeur doit évidemment être examinée.
À l'inverse, si le vendeur a fourni les documents dont il disposait et que le diagnostiqueur a commis une erreur dans son propre travail, la responsabilité du diagnostiqueur peut être directement recherchée.
Il ne faut donc pas assigner automatiquement le vendeur simplement parce que le DPE est faux.
Il faut déterminer qui a commis la faute et quel préjudice cette erreur vous a causé.
Cela peut l'être.
Passer de C à F n'est pas une simple différence sur un document.
Cela peut signifier :
une consommation énergétique beaucoup plus importante;
des travaux d'isolation à envisager;
des dépenses de chauffage supérieures;
une valeur de marché différente;
des difficultés éventuelles pour louer le bien;
des contraintes liées à la réglementation énergétique;
une décote importante lors d'une future revente.
L'importance du recours dépendra donc notamment de l'écart entre le DPE annoncé et la réalité du logement.
Plus l'erreur est importante, plus il est possible que ses conséquences économiques soient significatives.
Mais encore faut-il démontrer l'erreur.
C'est probablement le point le plus important du dossier.
Dire :
« Mon nouveau diagnostiqueur me donne une mauvaise note »
ne suffit pas nécessairement.
Les méthodes de calcul et les hypothèses utilisées doivent être examinées.
Je recommande généralement de réunir :
le DPE remis lors de la vente;
le nouveau DPE;
les caractéristiques précises du logement;
les factures d'énergie disponibles;
les informations sur le chauffage;
les documents concernant l'isolation;
les factures de travaux;
les caractéristiques des fenêtres;
les informations concernant la production d'eau chaude;
les éventuels documents techniques remis lors de la vente.
Il faut ensuite comprendre pourquoi les deux diagnostics aboutissent à des résultats différents.
C'est une précaution importante.
Deux professionnels peuvent parfois parvenir à des résultats différents sans qu'il soit immédiatement possible d'affirmer qu'un diagnostic est juridiquement erroné.
Il faut donc rechercher la cause de la différence.
Le second diagnostiqueur a-t-il obtenu des informations que le premier n'avait pas ?
Le logement a-t-il été modifié entre les deux diagnostics ?
Les équipements ont-ils changé ?
Les documents produits ne sont-ils pas les mêmes ?
Le premier diagnostic comportait-il une erreur manifeste ?
C'est cette comparaison qui permet de transformer un simple doute en véritable dossier.
La situation peut devenir beaucoup plus sérieuse.
Si vous découvrez des éléments démontrant que le vendeur connaissait la réalité énergétique du logement mais a volontairement présenté une situation différente, il faut examiner la possibilité d'un comportement dolosif.
Par exemple :
travaux d'isolation réalisés mais non déclarés;
anciennes factures de chauffage très élevées;
échanges avec un professionnel faisant état d'une mauvaise performance;
documents techniques contredisant le DPE;
informations volontairement cachées à l'acquéreur.
Encore une fois, la preuve est essentielle.
Une simple supposition ne suffit pas.
Non.
C'est une idée qu'il faut absolument corriger.
Le fait de découvrir après la vente que le DPE était erroné ne signifie pas automatiquement que la vente peut être annulée.
Le droit prévoit différents recours selon la nature de l'erreur, son origine, son importance et les conséquences qu'elle a eues sur votre décision d'acheter.
Il peut notamment être question de demander une indemnisation.
Dans certains cas plus graves, l'annulation de la vente peut également être envisagée, mais cela suppose une analyse juridique beaucoup plus approfondie.
Il ne faut donc jamais partir directement du principe :
« Le DPE est faux, je peux annuler la vente. »
C'est une autre question essentielle.
Supposons que vous ayez acheté une maison 350 000 € avec un DPE C.
Vous découvrez ensuite que la performance réelle correspondrait plutôt à une classe E.
Votre préjudice ne correspond pas nécessairement au coût total de tous les travaux que vous aimeriez réaliser.
Il faut rechercher précisément ce que l'erreur du DPE vous a fait perdre.
Selon la situation, les conséquences peuvent notamment être liées :
à une surévaluation du prix du bien;
à des dépenses énergétiques supplémentaires;
au coût de certains travaux nécessaires;
à une perte de valeur du bien;
à un projet locatif devenu plus difficile;
ou à d'autres conséquences directement liées à l'erreur.
Le préjudice doit être démontré et chiffré.
C'est là qu'une expertise immobilière ou énergétique peut être particulièrement utile.
Il faut conserver l'annonce.
C'est un réflexe que je recommande systématiquement.
Une annonce immobilière peut contenir des informations importantes :
« Très faible consommation énergétique »
« Maison parfaitement isolée »
« Aucun travaux à prévoir »
« Maison économique à chauffer »
Ces affirmations doivent être confrontées au DPE et à la réalité du logement.
Il faut également conserver :
les captures d'écran;
les échanges avec l'agence;
les mails;
les SMS;
les documents remis lors des visites.
Ne supprimez rien.
Dans un contentieux immobilier, une ancienne annonce peut parfois être une pièce importante du dossier.
Le système de chauffage doit être examiné avec attention.
Une maison chauffée au gaz, à l'électricité, au fioul ou par une pompe à chaleur n'est pas analysée de la même manière dans les calculs énergétiques.
Il faut également regarder :
l'âge de l'installation;
son entretien;
son rendement;
les éventuels travaux réalisés;
l'isolation du logement;
la ventilation.
Un vendeur peut parfaitement avoir une maison avec un chauffage récent mais une isolation très insuffisante.
À l'inverse, un logement bien isolé peut avoir une installation de chauffage ancienne.
Il faut donc éviter de réduire le DPE à la seule question du chauffage.
C'est ici que le dossier devient réellement intéressant juridiquement.
Il faut se poser une question très concrète :
Si vous aviez connu la véritable performance énergétique du logement, auriez-vous acheté au même prix ?
Ou auriez-vous :
renoncé à l'achat;
négocié un prix inférieur;
exigé certains travaux;
modifié votre projet ?
Cette question permet de mesurer les conséquences de l'information erronée.
Elle doit ensuite être confrontée aux éléments objectifs du dossier.
Oui, cela peut être utile, mais je recommande de ne pas s'arrêter à une simple nouvelle étiquette.
Si votre objectif est de contester le premier diagnostic, il faut surtout comprendre pourquoi le premier DPE serait erroné.
Un nouveau DPE constitue un élément.
Il peut être encore plus utile de disposer d'une analyse technique détaillée mettant en évidence les erreurs ou omissions du premier diagnostic.
Dans un dossier contentieux, cette démonstration est beaucoup plus solide qu'un simple document indiquant une nouvelle classe énergétique.
Oui, cela peut être une première étape utile.
Demandez-lui de s'expliquer sur les éléments contestés.
Mais gardez une trace écrite de vos démarches.
Vous pouvez également demander communication des éléments permettant de comprendre comment le diagnostic a été établi.
Si le diagnostiqueur reconnaît une erreur, cela peut naturellement faciliter la recherche d'une solution.
S'il conteste toute responsabilité, il faudra alors examiner les éléments techniques et juridiques disponibles.
Les diagnostiqueurs professionnels doivent disposer d'une assurance adaptée à leur activité.
Lorsqu'une responsabilité professionnelle est susceptible d'être engagée, l'assureur peut donc intervenir dans le règlement du litige.
Mais là encore, il ne suffit pas de déclarer :
« Le DPE est faux. »
Il faut démontrer :
1. l'erreur; 2. la faute éventuelle; 3. le lien entre cette erreur et votre préjudice; 4. le montant du préjudice.
C'est cette démonstration qui permettra d'obtenir une indemnisation.
Il faut comprendre pourquoi les résultats sont différents.
La responsabilité peut appartenir au diagnostiqueur ou être partagée selon les circonstances.
Le premier DPE, l'annonce et les échanges sont essentiels.
Avant toute intervention importante, documentez le problème et réfléchissez à la conservation des preuves.
Une maison peut avoir un mauvais DPE parfaitement exact.
Le préjudice doit être juridiquement établi et chiffré.
Comme pour les autres litiges immobiliers, il faut surveiller les délais applicables et agir sans attendre inutilement.
Je vous conseille de procéder méthodiquement.
Vérifiez sa date et les informations utilisées.
Mais demandez surtout au professionnel d'expliquer les éventuelles différences.
Annonce, compromis, acte de vente, diagnostics, factures, échanges avec le vendeur et l'agence.
Erreur du diagnostiqueur ? Information inexacte du vendeur ? Évolution du logement ?
Surcoût énergétique, perte de valeur, travaux nécessaires ou autre préjudice démontrable.
Vendeur, diagnostiqueur, voire autre intervenant selon les circonstances.
Avant d'engager une procédure, il est généralement préférable de présenter un dossier précis et documenté.
Aujourd'hui, acheter une maison sans examiner sérieusement sa performance énergétique peut coûter cher.
Mais il faut également éviter l'excès inverse : considérer que toute différence de DPE donne automatiquement droit à une indemnisation.
Le véritable sujet est celui-ci :
l'information énergétique qui vous a été donnée lors de l'achat était-elle exacte, et cette information erronée vous a-t-elle causé un préjudice ?
C'est cette double démonstration qui doit guider votre démarche.
Si vous découvrez après l'achat que le DPE de votre maison semble largement surestimer sa performance énergétique, ne vous contentez pas de faire refaire un DPE et d'envoyer une réclamation au vendeur.
Commencez par comparer les deux diagnostics et faites rechercher précisément l'origine de l'écart.
Conservez ensuite tous les documents de la vente : DPE, annonce immobilière, échanges avec le vendeur ou l'agence, compromis et acte authentique.
Après plus de 30 ans de pratique, je conseille toujours de raisonner dans le même ordre :
quelle est l'erreur ? Qui l'a commise ? Est-elle antérieure à la vente ? Et quel préjudice concret vous a-t-elle causé ?
C'est seulement après avoir répondu à ces questions qu'il devient possible de déterminer s'il existe un recours sérieux et contre qui l'engager.
Vous avez acheté une maison avec un DPE classé C ou D et vous découvrez qu'elle serait en réalité beaucoup moins performante ?
Vous pensez que le DPE remis lors de la vente était erroné ou que le vendeur vous a dissimulé des informations importantes ?
Le Cabinet Fernandez peut examiner le DPE, les documents de vente, les éléments techniques et les circonstances de l'achat afin de déterminer si une responsabilité peut être recherchée et quelle indemnisation peut éventuellement être demandée.
N'attendez pas avant de faire examiner le dossier : en matière immobilière, les preuves techniques et les documents de la vente sont souvent déterminants.