Vous envisagez d'acheter un terrain à Toulouse ou dans la région pour réaliser votre rêve et construire votre propre maison ? En tant qu’avocat en droit de l’immobilier et de la construction, j’ai accompagné bon nombre de dossiers, des premières démarches administratives au suivi de chantier en passant par la gestion des litiges suite à la découverte de vices cachés. Fort de plus de 25 ans d’expérience, j’ai compilé dans cet article tous les éléments à connaître avant de vous lancer.
Pourquoi acheter un terrain nu ?
De nombreuses personnes préfèrent acheter un terrain nu plutôt qu'une maison clés en main pour plusieurs raisons :
Maîtriser la localisation : vous pourrez choisir précisément le quartier, l'environnement et l'exposition qui vous conviennent.
Personnaliser la construction : en construisant sur un terrain nu, vous pouvez créer la maison de vos rêves, qui correspond parfaitement à vos goûts, vos besoins et votre budget.
Faire des économies : acheter le terrain séparément est souvent plus avantageux financièrement qu'une maison déjà construite.
Garder une valeur patrimoniale : la valeur du terrain est généralement plus pérenne que celle du bâti.
Mais cela implique de bien choisir son terrain et de gérer les différentes étapes de la construction.
Les critères pour bien choisir son terrain
Plusieurs éléments sont à étudier attentivement lors de votre recherche de terrain à bâtir :
La situation géographique : distance aux commerces, écoles, transports, autoroute ainsi que l'environnement général.
L'exposition : au sud pour une maison bien ensoleillée.
La réglementation d’urbanisme : vérifiez le PLU pour connaître le droit à construire et les contraintes.
Les dimensions du terrain : préférez une forme régulière pour optimiser la surface habitable de la maison.
La viabilisation : raccordement existant ou à prévoir pour l'eau, l'électricité, l'assainissement, le téléphone.
L'accès au terrain : avec ou sans voirie, en pente ou plat.
Le voisinage : nuisances sonores éventuelles des parcelles voisines.
Le sol : faites une étude de sol pour connaître la nature du sous-sol et les contraintes.
À Toulouse, le prix moyen d’un terrain constructible est d’environ 169 euros/m2 (chiffres des notaires de France pour 2021). Prévoyez un budget plus important dans certains quartiers prisés.
Les démarches administratives
Une fois le terrain identifié, différentes formalités sont à accomplir :
● Faire établir un bornage par un géomètre expert : compter environ 800 euros
● Vérifier qu’il n’y a pas de servitudes de passage ou autres sur le terrain
● Faire une étude de sol : de 1000 à 2000 euros selon la complexité
● Obtenir un certificat d’urbanisme pour connaître les droits à construire
● Déposer un permis de construire en mairie : prévoir 3 à 4 mois d'instruction
Il est conseillé de faire appel à un architecte dès cette phase pour vous accompagner sur les règles d’urbanisme et préparer le dossier de permis de construire.
Les travaux et le financement
Une fois le permis de construire obtenu, vous pouvez concrétiser votre projet de construction de maison. Les deux étapes les plus coûteuses :
● Viabiliser le terrain (Comptez 15 000 à 20 000 euros)
● Réaliser les travaux de fondation, gros oeuvre, charpente, etc. soit en faisant tout faire par un constructeur, soit en gérant vous-même les différents corps de métier. (Comptez entre 1200 et 1500 euros/m2 en moyenne selon les prestations pour une maison individuelle.)
Financez votre projet via un prêt travaux sur 15 à 20 ans. Le coût sera optimisé en apportant un maximum d’apport personnel.
L’accompagnement d’un architecte et le choix minutieux des entrepreneurs sont primordiaux pour garantir la bonne réalisation des travaux et éviter les mauvaises surprises.
Les questions fréquentes posées au cabinet
Quelles sont les étapes à suivre pour obtenir un certificat d'urbanisme ?
Les principales étapes pour obtenir un certificat d'urbanisme :
Identifier le terrain concerné
Il faut déterminer précisément le terrain pour lequel vous souhaitez obtenir un certificat d'urbanisme. Munissez-vous du numéro de parcelle cadastrale.
Remplir le formulaire de demande CERFA
Téléchargez le formulaire de demande de certificat d'urbanisme (CERFA n°13410*06) et remplissez-le soigneusement. Indiquez l'identité du demandeur, les références du terrain, la nature du projet envisagé.
Joindre le plan de situation du terrain
Ce plan permet de localiser précisément la parcelle concernée. Vous pouvez l'obtenir auprès d'un géomètre ou le réaliser vous-même sur un extrait cadastral.
Déposer la demande en mairie
Déposez votre dossier complet en mairie, généralement en 2 exemplaires. La demande peut également se faire en ligne selon les communes.
Instruction du dossier
Le délai d'instruction est généralement de 1 mois pour un certificat d'urbanisme informatif et de 2 mois pour un certificat opérationnel.
Obtention du certificat d'urbanisme
Vous recevrez par courrier le certificat d’urbanisme délivré par le maire. Ce document officiel vous indiquera les règles d'urbanisme applicables sur le terrain.
Quelle est la durée de validité du certificat d'urbanisme ?
Le certificat d'urbanisme a une validité de 18 mois. Vous pouvez engager vos démarches de construction sur cette période.
Quels sont les avantages de faire appel à un architecte pour la construction d'une maison ?
Les principaux avantages de faire appel à un architecte pour la construction d'une maison :
Maîtrise d'œuvre complète du projet : l'architecte vous accompagne de A à Z, du terrain à la livraison des travaux.
Compétences techniques : l'architecte connaît les règles de construction, les normes à respecter. Il optimise la conception technique.
Qualité architecturale : il établit des plans qui valorisent au mieux la parcelle, avec une maison fonctionnelle et esthétique.
Respect des délais et budgets : habitué à gérer les plannings et les devis, l'architecte est garant du respect des délais et de l'enveloppe financière.
Interlocuteur privilégié : il coordonne les différents intervenants et corps de métier tout au long du chantier.
Conseils personnalisés : il vous guide sur les choix des matériaux, des prestations, en fonction de vos goûts, besoins et budget.
Suivi administratif : il réalise le dépôt du permis de construire et suit toute la partie administrative.
Garanties : sa présence est une sécurité sur la bonne exécution des travaux et le respect des réglementations.
Bien qu'impliquant des honoraires, faire appel à un architecte présente donc de nombreux avantages pour mener à bien un projet de construction.
Comment trouver un architecte compétent pour mon projet de construction ?
Mes conseils conseils pour trouver un architecte compétent pour votre projet de construction de maison :
● Demander des recommandations dans votre entourage ou à des professionnels du bâtiment. Le bouche-à-oreille est souvent le meilleur moyen.
● Consulter l'annuaire en ligne des architectes inscrits à l'Ordre des Architectes. Vous êtes sûr de leur qualification.
● Regarder les réalisations des architectes sur leur site web ou portfolio pour trouver celui avec un style qui vous correspond.
● Rencontrer plusieurs architectes lors de consultations gratuites pour voir celui avec qui le courant passe le mieux.
● Vérifier qu'il a bien l'assurance professionnelle obligatoire.
● Privilégier un architecte local qui connaît bien les réglementations de votre commune.
● S'assurer qu'il a déjà réalisé des projets similaires au vôtre.
● Demander des références à ses anciens clients et visiter ses chantiers.
● Étudier attentivement le contrat d'architecte avant de vous engager.
● Expliquer clairement vos attentes dès le premier rendez-vous.
Est-ce que les honoraires d'un architecte sont fixes ou peuvent-ils varier en fonction du projet ?
Les honoraires d'un architecte pour un projet de construction de maison individuelle ne sont pas fixes. Ils peuvent varier en fonction de différents critères :
L'étendue de la mission de l'architecte :
Pour la maîtrise d'oeuvre complète (de l'esquisse à la réception des travaux), les honoraires sont généralement compris entre 8 et 12% du montant total des travaux. Vous pouvez aussi ne confier qu'une mission partielle (obtention du permis de construire par exemple), les honoraires seront alors réduits.
La complexité du projet de construction :
Plus le projet nécessite des études approfondies, des plans très détaillés, des calculs de structure complexes, plus les honoraires seront élevés.
La localisation et les spécificités du terrain :
Un terrain avec des dénivelés, des contraintes géologiques particulières ou soumis à des réglementations d'urbanisme complexes fera augmenter les honoraires.
Le niveau de prestation souhaité :
Si vous souhaitez une grande maison très design avec des matériaux haut de gamme, l'architecte devra concevoir des plans et un suivi de chantier impliquant des honoraires plus conséquents.
La notoriété et l'expérience de l'architecte :
Les honoraires des "archistar" les plus réputés seront logiquement plus élevés.
Il est donc difficile d'avancer un taux précis, le mieux est de demander plusieurs devis détaillés pour trouver le meilleur rapport prestation/coût.
Quel est l'intérêt d'être accompagné d'un avocat en droit de l'immobilier et de la construction ?
Une expertise juridique pointue : l'avocat maîtrise parfaitement toutes les subtilités du droit immobilier, comme le permis de construire, le droit de l'urbanisme, la copropriété, etc.
Une sécurisation maximale : il vérifie que vos actes (contrat de construction, actes notariés, règlement de copropriété...) sont juridiquement solides et vous protègent.
Un conseil sur mesure : il vous guide sur la stratégie juridique la mieux adaptée à votre situation et vos objectifs.
La gestion des contentieux : en cas de litige avec le promoteur, l'architecte ou les entreprises, il défend vos intérêts et trouve des solutions amiables ou judiciaires.
Un gain de temps : il se charge de toutes les démarches juridiques fastidieuses à votre place.
Des économies à terme : ses conseils avisés vous évitent de commettre des erreurs coûteuses.
Un intermédiaire facilitant : dans les transactions immobilières, il fluidifie les négociations entre les parties.
Un accompagnement personnalisé : vous bénéficiez d'un suivi juridique sur-mesure à chaque étape clé de votre projet.
En conclusion, acheter un terrain pour construire nécessite un investissement financier mais permet de créer sa maison idéale. Moyennant quelques démarches administratives et le respect de certaines règles d’urbanisme, votre rêve peut devenir réalité !
N’hésitez pas à prendre rendez-vous, le cabinet Fernandez, fort de plus de 25 ans d’expérience dans le domaine est l’interlocuteur idéal pour accompagner votre projet.
