Le bail commercial est un contrat de location qui permet à un locataire d'exploiter un local pour y exercer une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Ce contrat est régi par un ensemble de règles qu'on appelle le statut des baux commerciaux. Dans cet article, nous allons tout vous dire sur le bail commercial, ses caractéristiques, son contenu, les règles qui le régissent et les modalités pour y mettre fin.
Qu'est-ce qu'un bail commercial ?
Un contrat de location nommé "bail commercial" permet à une personne de louer un espace pour y exercer une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Le local doit être utilisé pour exploiter un fonds de commerce. Lorsque le bail commercial est signé, il instaure automatiquement un ensemble de règles appelé "statut des baux commerciaux" qui s'appliquent tant au propriétaire qu'au locataire.
Les règles qui encadrent les baux commerciaux sont définies par les articles L. 145-1 et les suivants du Code du commerce. Il faut savoir que les professions libérales ne sont pas en mesure de prendre un local soumis au statut des baux commerciaux, car leur activité n'est pas de nature commerciale. Les professions libérales doivent opter pour un contrat de bail professionnel.
Quel est le contenu d'un bail commercial ?
Le bail commercial doit inclure les dispositions impératives du statut des baux commerciaux, qui sont des éléments non négociables tels que le droit au renouvellement du bail, la durée minimale de 9 ans et la possibilité de résiliation anticipée pour les locataires qui prennent leur retraite ou bénéficient d'une pension d'invalidité.
La déspécialisation permet un changement d'activité en cours de bail, tandis que le loyer est révisé tous les trois ans ou en fonction d'une clause d'indexation.
Les charges, impôts et taxes doivent également être précisés, ainsi que les modalités de mise en œuvre d'une clause résolutoire et les procédures pour donner congé et demander le renouvellement du bail.
Le contrat ne peut pas inclure une clause interdisant la cession du bail ou la résiliation automatique en cas de procédures collectives.
En dehors de ces clauses obligatoires, les parties peuvent négocier certaines conditions comme le loyer initial, la sous-location ou la destination des lieux loués, à condition que le locataire respecte cette dernière. En cas de non-respect de la procédure de
déspécialisation, le propriétaire peut refuser de renouveler le bail sans compensation financière pour le locataire.
Quelle est la durée minimum d'un bail commercial ?
La durée minimale d'un bail commercial est de 9 ans, renouvelable par tacite reconduction. Le locataire a le droit de demander le renouvellement du bail à son terme, même si le propriétaire ne souhaite pas le renouveler. Si le propriétaire refuse le renouvellement, il doit verser au locataire une indemnité d'éviction, qui correspond à la valeur marchande du fonds de commerce exploité dans les lieux loués.
Faut-il demander un dépôt de garantie dans un bail commercial ?
Il n'est pas impératif de procéder à un dépôt de garantie, mais ce dernier peut être décidé librement par les deux parties. En général, le dépôt de garantie correspond à l'équivalent de 3 mois de loyers si le paiement est effectué d'avance. Dans le cas où le paiement est effectué en fin de mois, le dépôt de garantie peut atteindre 6 mois de loyers hors taxes. Si le montant du dépôt de garantie est supérieur à ces montants, le propriétaire devra verser des intérêts au locataire sur la somme excédante. Les taux d'intérêts appliqués sont ceux de la Banque de France pour les avances sur titre. Il est important de noter que le locataire ne doit pas être facturé de la TVA sur le montant du dépôt de garantie.
Comment mettre fin à un bail commercial ?
Pour mettre fin à un bail commercial, le locataire ou le propriétaire doit respecter certaines modalités. En principe, le bail commercial est renouvelé par tacite reconduction à son terme. Si le propriétaire souhaite mettre fin au bail, il doit notifier son congé au locataire par acte d'huissier au moins 6 mois avant la fin du bail. Le locataire peut également donner congé au propriétaire en respectant un préavis de 6 mois. Le locataire qui a demandé le renouvellement du bail peut également mettre fin au bail à tout moment en respectant un préavis de 6 mois, sous réserve de verser une indemnité d'éviction au propriétaire.
En cas de manquement grave du locataire ou du propriétaire aux obligations prévues par le bail, l'une des parties peut demander la résiliation judiciaire du bail. Le juge peut alors prononcer la résiliation du bail et ordonner l'expulsion du locataire.
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